两人是再婚家庭

一直住在

妻子婚前的房子里

、

妻子去世前

将房子赠予给了

她和前夫生的女儿

只口头上说

我能住到去世

但无公证

或其他书面协议

现在妻子去世了

她的女儿

要求我搬走

我该怎么办？

本期嘉宾

高士强 律师

上海熊兆罡律师事务所

高士强律师 表示，对于再婚家庭中的非婚生子女，如果结婚时对方的子女未成年，又确实有抚养义务，那么继子女也有赡养继父母的义务。如果结婚时，继子女已成年则对继父母的赡养义务较低。

本案中，老先生想要在这套房子里居住直至终老，就涉及到房屋的居住权。居住权是基于合同或遗嘱而占有、使用他人的住宅以满足生活需要的权利，这是《民法典》新增的一个用益物权。那么，争议的焦点在于老人所说的居住权只有“口头约定”。这样的“口头约定”是否有效？

居住权的设立是否必须以书面合同为据

《民法典》规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，据此，书面合同、遗嘱成为各地法院判断居住权是否设立的依据。

在缺乏书面协议的情况下，当事人很难以事实履行合同为由，要求法院确认居住权已存在。

高士强律师建议，如果要设立居住权还是要通过书面形式确认。

节目中，高士强律师也表示，对于“口头约定是否有效”，在以往的相关实践中，可以在综合判断多方当事人是否认可口头居住权合同、是否存在其他能够证明口头合同存在的证据等情况之后，再对口头设立的居住权合同是否存在、成立作出认定。

居住权的设立时间以合同、遗嘱生效时间为准，还是以居住权登记时间为准

《民法典》规定，“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 对于实践中居住权设立的具体时间，存在不同认识。

高士强律师表示，对于以遗嘱方式设立居住权的，清华大学法学院院长申卫星教授等认为，须着重考察继承情形下物权变动的两个阶段：

第一阶段

因被继承人死亡引发，此时遗产从被继承人所有转至继承人共有，属于非基于法律行为的物权变动。

根据《民法典》第230、1121条，居住权作为房屋所有权上的负担，影响遗产范围内房屋的市场价值，由此涉及遗产债务清偿中的拍卖变卖顺序和实现方式，因此居住权自被继承人死亡时设立，由遗产继受人共有。

第二阶段

共有财产分割时，此时物权变动发生在各共同继受人之间，此阶段非因继承而直接发生，属于继承事务之后在继承人之间发生的新的物权变动。此时，若采用协议或遗嘱指定分割方式，则属于法律行为导致的物权变动。根据《民法典》第368 条，居住权自登记时生效。

因此，在该阶段，居住权人基于遗嘱这一单方法律行为所取得的居住权，仍应参照适用本章中的“登记生效主义”规则。

当然，若这一阶段已有生效裁判文书对个案中的居住权进行确认，则属于法律文书导致的物权变动，根据《民法典》第229条，自法律文书生效时发生效力。

案件裁判可否适用《民法典》规定的居住权规则

实务中，法院在裁判此类案件时，主要分两步走：

首先，明确协议约定的居住权与《民法典》规定的居住权是否是同一含义；

如果是，则可以适用《民法典》来做出裁判（具体要看法院选择物权法定原则还是溯及既往原则）；

如果不是，则根据原协议约定指向的裁判规则作出判断。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”。

此外还需要注意：

1.缺乏劳动能力又无生活来源不能成为诉请获取居住权的基础；

2.父母赠与子女房产时，可将居住权协议设置为附条件赠与条款，从而为居住权设置双重保障；

3.在缺少权利基础而无法主张居住权时，仍可根据居住困难情况要求相关当事人提供住房帮助