当农村的房屋逐渐成为“香饽饽”，家住简阳市的老钟，却因为这事而犯了难，这到底是怎么一回事？11月16日，记者从简阳市法院获悉，几年前，老钟和老伴退休后，就开始筹划着在农村购置一套房屋颐养天年。很快，他们相中了一套房，房主王某也有出卖意愿，双方一拍即合，迅速签订了《房地产买卖契约》。

　　经过装修之后，老钟和老伴搬进了该房屋居住。

　　然而，2020年的一天，房屋的原所有人王某却起诉到简阳法院，请求法院确认房屋买卖合同无效，理由是王某并非集体经济组织成员，该农村宅基地上的房屋买卖违反法律效力性强制性规定而无效，老钟应该返还房屋。

　　老钟很纳闷，自己当时支付了合理对价，且已在该房屋居住了好几年，怎么购房协议说无效就无效呢？法官认为，关于宅基地使用权的相关问题，我国现行法律是这样规定的。第一，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地使用权的取得有何限制？农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积应符合相关规定，不得占用永久基本农田，并应按照规定进行审批建设，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　宅基地使用权能否出售给本集体经济组织以外的人员？宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人，双方之间签订的买卖合同是无效的。城市居民不得占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　宅基地使用权能否被继承？分为两种情况，若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用权不能被单独继承；若宅基地上已经建有房屋，基于“地随房走”“房地一体”的原则，宅基地使用权也随之发生继承。

　　经法院审理，最终判决该购房合同无效，同时，法官对王某出尔反尔的不诚信行为进行了教育，并组织双方就房屋的后续处置进行了调解，对钟某的经济损失予以了平衡。

　　法官提醒，宅基地使用权是村集体经济组织成员才能享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份密不可分。《土地管理法》的相关规定属于效力性强制性规定，依据《民法典》的规定，违反效力性强制性规定的合同无效。大家一定要审慎购买，避免引起不必要的纠纷。