老太太和小儿子关系较好，希望他给自己养老送终，将自己的唯一住房“卖”给了小儿子，小儿子并未支付购房款。不料小儿子次年因病去世，老太太就想从小儿媳手中要回自己的住房。这能实现吗?

　　原告刘老太在90岁高龄的时候，考虑到自己年事已高，且与小儿子关系较好并希望由小儿子为其养老送终，同时将自己名下的房屋给予小儿子。母子二人便签订了《存量房买卖合同》，在小儿子未支付购房款的情况下，刘老太便将房屋过户给了小儿子。谁知刚过户后不久，小儿子被查出患有癌症并于次年去世。事后，由于上述房屋为原告的唯一住房，原告也不愿意由被告(小儿子的妻子)为其养老，故多次与被告协商，希望儿媳妇能够归还房屋，但是被告并不同意再过户给原告，原告遂诉至雁塔区法院，希望被告能够配合将房屋过户给自己。

　　考虑到本案为家庭纠纷，原被告之间系婆媳关系，且原告也已93岁高龄，故承办法官多次组织调解，并向当事人释法明理，原告亦表示愿意支付被告一定的补偿，但是被告仍拒绝将房屋过户给老人。

　　调解无果后，考虑到小儿子并未支付任何对价，且涉案房屋系老人唯一住房等事实，故西安市雁塔区法院通过判决方式依法认定：原告与其小儿子签订《存量房买卖合同》是以虚假买卖合同的形式隐藏了真实赠与合同之意思表示，故该买卖合同应为无效，双方成立的应是附条件的赠与合同关系，但是由于过户后小儿子去世，原告不愿意由被告赡养自己，且被告长期在外地实际上也无法履行赡养义务，因此合同所附条件不可能发生，双方的赠与合同关系不发生法律效力，被告应配合原告将争议房屋产权恢复登记到原告名下。同时也提出希望被告能够继续发扬尊老爱幼的中华民族传统美德，与原告和谐相处，让老人安度晚年。

　　近日，93岁的刘老太来到西安市雁塔区法院昆明路法庭，为童晶晶法官送来了一面写着“公正尽责断难案，情系百姓暖人心”的锦旗。

　　▆ 律师说法

　　真实意思表示是赠与

　　而非房屋买卖

　　北京德恒(西咸新区)律师事务所李耀华律师说，根据《民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。老人和小儿子虽然签订了《存量房买卖合同》，但没有支付购房款，因此双方真实的意思表示并非房屋买卖，而是赠与，且小儿子有赡养老人的义务。

　　根据《民法典》规定，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：对赠与人有扶养义务而不履行。法院的判决既结合了现有法律的规定，也体现了保障老年人权益的司法理念，有利于社会形成尊爱爱老、赡养老人的良好风气。

　　实际是附条件赠与合同

　　条件无法达成就应返还

　　陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为，老太与其小儿子签订《存量房买卖合同》虽以买卖合同订立，但未支付对价，而且真实目的是赠与给儿子以实现被抚养的目的，是通过虚假订立合同方式隐瞒真实意思表示，根据《民法典》规定，该合同归于无效。

　　结合案情，涉案虽未订立书面赠与协议，但是实际内容和法律关系应当是附条件的赠与合同，房屋权属发生变更的前提是小儿子日后负责赡养老太太，小儿子突然病故致使所附条件无法成就，故涉案赠与合同未生效，因该合同取得的财产应予返还，所发生的法律关系变动应当还原，故法院依据此判决房屋重新过户给老太。

　　上述法律关系，也可以援引合同履行过程中出现情势变更导致合同无法履行或合同出现根本违约导致合同目的无法实现，故解除合同，合同解除后取得的财产应予返还，最终达到房屋过户之目的。

　　赵良善说，涉案情形虽没有订立书面遗嘱，但是可以参照附合同义务的继承。即小儿子作为继承人需要承担被继承人生养死葬的抚养义务，才能享有受继承的权利，而其死亡导致抚养义务无法履行，所以其接受继承的前提无法实现，故依法解除。

　　他建议，为避免这类家庭纠纷出现，也为了保障老人的合法权利，减少财产因变动发生的不确定风险，建议广大老年人通过遗嘱或者订立书面协议的方式处分自己的财产。