近年来，伴随老龄化社会的来临，“以房养老”这一创新型养老方式应运而生。但这也使得一些不法分子闻风而动，盯上了老年人安身立命的房产，让“以房养老”的美好愿景变成了敛财的借口。

近日，银保监会就此发布风险提示，对以“以房养老”名义诈骗老年人资金的行为进行了披露和提醒。《金融时报》记者注意到，这已经是近一个月内，银保监会第二次针对“以房养老”诈骗行为发布的风险提示。5月19日，银保监会曾发布关于养老领域非法集资的风险提示。

为何“套路贷”难根除

正规的“以房养老”本是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险产品，用住房当做反向抵押，以获得持续的资金来源，提升老年人的生活质量。但据记者观察，近年来借“以房养老”采取“非正规”手段诈骗老年人的事件越来越多。

今年2月，在最高人民法院发布的老年人权益保护十大典型案例中，“以房养老”骗局位列其中。案件显示，高某经人介绍参加“以房养老”理财项目，与王某签订借款合同，约定王某出借220万元给高某，高某将涉案房屋委托龙某全权办理出售、抵押登记等。但此后，龙某作为高某的委托代理人为涉案房屋办理了抵押登记，并出卖给刘某。刘某再次为房屋办理抵押登记，登记的抵押权人为李某。

北京市朝阳区人民法院认为，王某、龙某、李某等人存在十分密切的经济利益联系，相关五人系一个利益共同体，就涉案房屋买卖存在恶意串通，应当认定龙某代理高某与刘某就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。有关律师表示，以房屋作为抵押物的民间借贷合同非常多见，这也是近年来屡禁不绝的“套路贷”中的一种典型路数。

2019年，一家名为中安民生养老服务有限公司的机构，以非法占有老人钱财为目的，诱使老人签订“以房养老”协议，抵押房产，高息借款。待老人拿到借款后，又诱使老人将款项投入到中安民生公司的理财产品中，造成其陷入“财房两空”绝境。

为何“以房养老”诈骗案频发且难以根除？最高人民法院认为，“套路贷”难以根除的原因之一是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域，利用老年人性格特点以及寻求投、融资渠道的迫切心理，将“套路贷”披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目，进而非法占有老年人房产。

而从根本原因来看，则是我国养老服务供给与老年人养老需要不匹配、有落差，加之子女由于家庭、工作生活节奏与长者不同，对长者的关爱有所缺失，才给了不法分子打养老服务主意的可乘之机。

保险产品尚且小众

值得注意的是，在“以房养老”骗局频频发生的同时，真正的“以房养老”保险产品却身处“成长”困境。

早在2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年6月，原保监会正式启动“以房养老”的试点工作，试点地区包括北京、上海、广州和武汉，之后，试点范围扩大至所有直辖市、省会城市以及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市，试点期间也延长到2018年6月30日。2018年8月，试点范围再度扩大至全国。

尽管政府与监管部门一再鼓励推行，但产品落地情况并不理想。2015年3月，幸福人寿推出国内首款“以房养老”产品“房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”，北京、上海等8城至今约209位老人参保，截至2021年4月30日，发放养老金6000余万元；2016年10月，人保寿险推出“安居乐”试点产品，不久前该产品才在北京实现签单落地。全国有效保单数量也仅有百余件。

为何“以房养老”叫好不叫座？中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文认为，供给不足是主因。从供给侧看，保险公司担心承担长寿、市场和政策风险。中国老龄化进程的加快、国际和国内经济形势的变化以及我国楼市调控政策等因素都会导致房产的价值和价格产生波动，这些波动会影响到保险公司对市场的预期，进而反映到“以房养老”保险业务上。

在需求端，或受到传统观念的影响，民众普遍不愿采取抵押房产的方式来养老。在养儿防老的主流认知下，人在感情上难以释怀，更愿意将其作为遗产留给子孙。此外，人们对抵押房屋价值评估的公平性和公正度难免持疑。

扩市场与防骗局两手抓

根据世界卫生组织（WHO）近期发布的《世界卫生统计》报告，2019年我国人口整体预期寿命为77.4岁（男性74.7岁、女性80.5岁），已经步入长寿时代。因此，在人口老龄化日益加深、社会基础保障负担日益加重的背景下，“以房养老”模式具有其独特的发展意义。

事实上，对于真正有需要的老年人，“以房养老”能确实解决手中有房却没钱的难处。在湖北，65岁的何先生及妻子通过幸福人寿办理了住房反向抵押养老保险业务，在不改变居住条件的情况下，每月领取养老金9444.86元，直至终身。2020年，老两口累计领取113338.32元。

据记者了解，“以房养老”在发达国家如日本、美国、英国、新加坡等地区都已发展出较为成熟的模式，但这个过程也比较漫长。有财经专家评论道：“不要说他怎么冷，而是本身就不必强求他热，因为‘以房养老’就是作为养老保险体系多种方式中的一种而存在。”

“以房养老”在我国怎么破题？业内人士指出，要“强自身”与“防骗局”两手抓。一方面，要丰富保险版“以房养老”产品，并给予其更多正面的培育与宣导，引导业务有序发展；另一方面，要坚决打击打着“以房养老”旗号进行非法集资的骗局。

今年全国两会期间，全国人大代表、中国太保寿险上海分公司副总经理周燕芳建议，在产品条款中，增加在一定时间后可以重新签订协议的权力条款，可根据当年的市场行情，对抵押房屋价值进行重新估值及养老年金的发放，来解决借款人对市场利率及房屋价格等因素波动将对产品的价值带来的担忧。另外，组建“以房养老”保险的专项监督管理小组以及“以房养老”保险咨询机构，为该业务的发展提供管理、担保和咨询支持。

有专家观点认为，“以房养老”产品设计要层次丰富且更有针对性。我国要探索与居家养老理念，包括居家养老的配套服务相结合的保险产品。除了提供单纯的养老钱以外，可以把一些照护服务附加在“以房养老”产品上，这样可以满足更多人的需求。

从监管层面来看，守住风险底线，推动业务创新始终是主要发展思路。银保监会消费者权益保护局表示，“以房养老”保险准入门槛高、法律关系复杂、风险因素多，对机构业务开展和销售管理都非常严格。而不法分子所宣称的“以房养老”只是打着国家政策的幌子为非法集资活动造势宣传，根本不具备相应的资质、能力。消费者应注意提防集资诈骗套路，不要被“保本高息”“保证收益”等说辞迷惑。