近日，居住权登记工作在全国各地陆续开展。

　　据不完全统计，目前，重庆、安徽合肥、湖北武汉、山东济南、四川成都、湖南长沙、浙江杭州等多座城市已经启动当地的居住权登记工作。湖北武汉自去年7月起开始办理居住权登记，半年内，当地已办理居住权登记330余件。

　　事情的源头要从2021年实施的《民法典》说起。

　　《民法典》中新设立了一种权利——居住权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

　　该项权利不仅可以在亲属间设立，也可以在没有亲缘关系的个体间进行。居住权设立后，居住权人在权利生效期间，享有占有和使用房屋的权利，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响。

　　也就是说，即使房东（房屋所有人）把房子卖了或者抵押，拥有居住权的住户也能安心居住，不必担心自己被驱逐出去。

　　房屋，凝聚着无数中国人的毕生血汗。那么，年轻时努力奋斗攒钱买房，到老了是不是应该让房子为自己提供保障？

　　居住权的诞生，不但充分体现了“房住不炒”的总体方针，还将附着在房产上的居住属性和金融属性剥离开来，为“以房养老”提供了极大可能。

　　浙江大学经济学院教授柴效武解释道：以房养老，即利用住宅寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老人拥有的房产资源，尤其是老人死亡后住宅仍然余存的巨额价值，通过一定的金融或非金融机制的运作实现价值流动，为其余存的生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

　　通俗理解，即人们在年轻时，用收入扣除消费后的结余购买住宅；到年老收入已不足消费使用时，再将住宅的价值逐期释放，以弥补生活费用的不足。

　　可以想象出这样一幅场景：失独老人先为自己设立居住权，再把名下房屋出售或抵押，老人可以在晚年获得一笔收入，借此实现“以房养老”。

　　据预测，到2036年我国将有3.8亿人退休，人口老龄化程度持续加深。所以不难想象，伴随着我国老年人口规模继续扩大、养老问题的不断突出，越来越多的老年人未来将更多考虑“以房养老”。

　　居住权对老人有什么好处？

　　据统计，2021年，我国60岁及以上的老年人口总量超2.67亿，“十四五”期间预计将超过3亿。面对如此庞大的老龄群体，设立居住权，从分解房屋所有权入手，盘活系着在房屋产权上的资金，释放出经济活力，也成为社会保障体系之外强有力的辅助措施。

　　居住权可以与产权分离。按照合同约定或者遗嘱，向登记机构进行登记设立，产权人可以将房屋的居住权给自己的父母、朋友、同事、离异配偶、保姆等任何人，居住权登记年限可以超过20年。

　　居住权的出现，还不仅是让特定群体居有定所。对于失独老人等为代表的社会特殊群体，缺乏养老资金，唯有一套自己居住的房屋，卖掉的话又会颠沛流离。居住权的设立，就为这部分老年群体提供了“以房养老”契机。

　　又如居住权可以使“以房养老”政策有效落地，老人可将自己住宅转让给融资机构取得对价的同时，在该住宅上设置居住权，保证自己的居住权益，实现“以房养老”安享晚年的目的。而对于其他老人来说，居住权的出现，让他们养老生活又多了一道坚实的物质屏障，也是利大于弊。

　　不动产居住权证封内

　　举个例子。父母拿出毕生积蓄给儿子买房，房本写儿子儿媳的名字，若是哪天和儿子闹矛盾，儿子要赶老人走，而老人因为没有任何保障，只能被迫离开。但是，如果老人拥有房屋的居住权，无论儿子儿媳怎么处理这套房屋，也不影响老人继续住在这套房子里。

　　还有一种情况。比如电视剧《都挺好》苏大强面临的困境——丧偶老人黄昏恋。很多老人子女都担心，半途中杀出来的“后妈后爸”是冲着老人财产来的，一旦房子到手，立刻对老人不管不顾。但是，万一“黄昏恋”有真爱呢？

　　有了居住权，“黄昏恋”可以更纯粹。

　　老人可以将房屋所有权留给子女，与此同时，为“老来伴”设置居住权，保障其居住权益。

　　再有，比如老人有一套房但有2个儿子，小儿子已经购买自住房屋，大儿子无自住房屋与老人共同居住并照顾老人，按法律规定2个儿子享有平等的继承权，并且兄弟俩大概率会将房屋变卖分钱。

　　问题来了，大儿子分的钱不够买房，一家大小怎么办？别慌，这个时候如果老人分配继承的时候让大儿子享有居住权，那么对他们一家是一种有效保障。

　　再比如，你有一套房子但没什么收入，又想要提高下生活质量需要钱，那你就可以将房子分成交权和居住权，将产权按市场价折价后出售套现，自己享有居住权一直住在这房子里。

　　作为受到法律保护的权益，要用好这项用益物权，就得遵守最基本的“游戏规则”。

　　设立居住权有严格的程序性，应采用书面形式订立合同，并及时申请登记。对于不动产，登记是必不可少的程序，而《民法典》也规定了，“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记”“居住权自登记时设立”。

　　而且，居住权因人而设，故而不得用于生活居住以外的用途，不得转让、继承、抵押，没有事先约定，不能将住宅出租，等等。

　　不动产居住权证封面

　　显然，居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响。

　　居住权让房产交易变得更加复杂

　　未来房产交易，考虑到居住权的存在，必然有很多新的问题需要打通。

　　一是房屋市场价值不及预期。

　　不少人担心设置了居住权的房屋，根本没有人愿意去买。原因很简单，大多数购房原因都是“居住”，即使是出租，房东也享有全部收益。但是，居住权出现后，房东很可能连房租也收不着。这样一来，房子价值会因为居住权的剥离被消减，甚至居住权的设立反而对房屋出售造成阻碍。

　　此外，大多数老人居住的房子都是老旧房，小区各种设施也偏落后；再加上“延期入住”这个因素，想必大家购买意愿更低了。

　　设置了居住权的房子，有人愿意接盘吗？既然找不到下家，“以房养老”难免有“空中楼阁”之嫌。

　　二是交易成本大幅增加。

　　过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就极其复杂。

　　毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

　　这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。但居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

　　再加上，二手房交易，买家处于信息差的弱势，信息本就不透明。如若中介联合卖家欺瞒房屋存在居住权设置的事实，而买家亲自去跑、去调查房屋所有权信息费时费力，凭空增添了好多环节，无比麻烦。

　　这种情况下，买新房它不香吗？

　　三是房屋附属权责归属尚不明确。

　　我们都知道，一套房子，它上面附带的价值不止居住和钱财，还有其他的一系列权益和责任，比如：学位、户口、税费等等。现如今一套房子的物权被拆解，那么，这些附属的权责又该如何划分？

　　举个例子，居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？

　　未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？

　　一些老赖借“居住权”逃避债务，以“唯一一套房子不得被执行”为由耍赖，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

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　　以上种种问题，都有待司法解释进一步细化明确。而法律的真空地带，权责就难免出现混乱。

　　好了，说了这么多，随着各地陆续开展居住权登记，新用益物权已经照进了现实，也将在应对老龄化、维护社会稳定等方面发挥不容低估的作用。

　　无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。因而在现实操作层面，还需要为居住权设立、取消、衔接等畅通渠道，增强吸引力，让老人“以房养老”更安心。

　　居住权能让有房的老人“老有所依”吗？我认为，未来可期。