通过“抵押房产签订养老合同”的形式，吸引年事已高的房主用名下房产做抵押加入“以房养老”项目，声称不仅可以去“养老院养老”，还能获得“200万利息”。北京市海淀区一房主因此陷入“以房养老”骗局，名下房产变成低价房变卖。

　　2022年2月21日，新京报记者从海淀区人民法院获悉，房主陈先生将该项目中所签的房屋买卖合同的“买方”诉至法院，请求判决确认他与“买方”刘先生签订的房屋买卖合同不成立，刘先生配合将房屋产权变更登记至陈先生名下。近日，海淀法院经审理，判决支持了陈先生的诉讼请求。

　　“以房养老”变低价卖房，房主自称“陷入骗局”

　　原告陈先生诉称，彩虹公司工作人员向他推荐了一个养老项目，据悉，该项目需要陈先生用其名下的房产办理抵押。对方向陈先生承诺称，彩虹公司会支付给他200万元的“利息”，且他还可以去彩虹公司的养老院养老；此外，合同期内，陈先生可以在房产内继续居住，合同期满后，房本仍会返还。

　　陈先生起初认为“该项目很不错”，遂与彩虹公司签订了养老合同，用其居住的房屋办理了抵押后，收取200万元。之后彩虹公司的工作人员又联系陈先生，告知其因要变更抵押权人，需要陈先生重新签订合同，陈先生便与彩虹公司的工作人员前往不动产登记中心办理相关手续。由于陈先生年事已高，而且对彩虹公司过于信任，在没有看到合同内容的情况下就签字了，后来才发现，当时签订的是与“买方”刘先生的房屋买卖合同。

　　陈先生认为，他并没有表露过“出售房屋”的意愿，而且相关房屋过户手续均是由彩虹公司员工代为办理，房款也未实际给付，因此他与刘先生的房屋买卖合同应为“不成立”，“买方”刘先生应协助将房产变更登记至陈先生名下。

　　被告刘先生辩称，不同意陈先生的全部诉讼请求。刘先生认为，本案所涉的房屋买卖合同为双方本人签署，是陈先生的真实意思表示，而且购房手续材料齐全，并已完成过户登记手续，双方之间的房屋买卖合同已履行完毕，刘先生已合法取得房屋，陈先生的诉讼请求没有事实和法律依据。

　　法院判决：合同不成立，“买方”返还房屋

　　近日，法院经审理后认为，本案的争议焦点在于双方是否就涉案房屋买卖事宜达成合意。

　　对此，法院认为，第一，从房屋买卖交易的行为性质和习惯来看，房屋买卖作为大宗交易，交易价格非常高，对买卖双方均具有重大利益影响，双方应对交易持谨慎态度。但本案中刘先生无法就实际交易时的房源信息获取、磋商洽谈、现场看房等必备的签约前置流程进行举证说明，且房屋成交价格明显低于同类型房屋的正常市场价值。房款到陈先生账户后，仅半小时又被他人以陈先生代理人的身份支取。除此之外，陈先生至今仍未向刘先生履行交房义务，但刘先生对此却从未积极予以主张。由此可以看出，此案交易过程与正常房屋买卖交易大相径庭。

　　其次，从陈先生所提交的证据来看，其在签约前及签约后，与彩虹公司及相关工作人员之间所发生的事务关联点均为抵押的相关事宜，未曾有过出售房屋的意思表示。

　　综上，法官认为此案中陈先生虽然在房屋买卖合同上签名，但该签名不足以证明其具有出售房屋的意思表示。因此，双方并未就涉案房屋的买卖事宜达成合意，相对应的房屋买卖合同不成立。

　　因合同法并未直接规定合同不成立的法律后果，相关法律后果应比照合同无效后的法律后果处理，即自始无效。现刘先生虽依据合同已完成房屋的不动产权属转移登记，但在该合同不成立的情形下，将排除善意取得制度的适用，刘先生无法取得该房屋的不动产物权，应将房屋权属回转过户至陈先生名下。

　　最终，法院判决陈先生与刘先生就涉案房屋签订的买卖合同不成立，刘先生需协助陈先生办理涉案房屋的产权过户手续，过户至陈先生名下。

　　宣判后，双方均未上诉。