中国人口老龄化快速发展，并已迈入中度老龄社会。

国家统计局公布的数据显示，2023年老年人口增至2.97亿人，老龄化水平达到21.1%。到本世纪中叶，预测老年人口将达到峰值5.2亿人，老龄化水平将超过40%，迈入超老龄社会。

各路资本抢滩“银发市场”，企业养老床位规模增速不断加快。

克而瑞康养数据显示，2023年中国康养企业养老床位规模TOP50企业床位总规模共计63万张，其中TOP10企业养老床位占比超半成。

值得注意的是，2023年下半年TOP50企业养老床位新增量实现3倍增长，并创历史新高。

房企作为入局康养的主要企业类型之一，涉房企业床位拥有量占比仅为15.3%，市场容量远低于行业预期，商业闭环模式仍未走通。

当前中国老龄化整体趋势是不可逆的，养老行业规模还将持续走高。

据克而瑞康养预测，2024-2026年养老产业规模将达10.8、12.1、13.5万亿元。

养老床位将迎来集中释放周期，未来三年年均将实现三倍增长。

从克而瑞康养发布的《2023中国康养企业养老床位规模TOP50》可以明显看出，中国养老市场床位供给迎来爆发式增长。

TOP50企业在建在营养老床位共计约63万张。其中，3万张以上的企业有4家，1-3万张的企业有15家，0.5-1万张的企业有24家，0.5万张以下的企业有7家。

与此同时，行业集中度进一步凸显。

从企业床位集中度看，TOP3的企业床位量达到19万张，占前50强的比重达30%。TOP10企业床位总规模达到33万张，占51.7%，超半数床位集中在TOP10企业。TOP20企业床位量占前50强的比重已超过七成，比重达70.3%。

值得注意的是，2023年下半年以来，TOP50企业养老床位新增量突破7.23万张，同比增长310%。

其中，TOP5企业养老床位增量达4.33万张左右，占比超60%，仅山东颐养健康集团一家企业养老床位增量就达到2.66万张，占TOP50新增量的36%，床位集中度进一步显现。

房企作为入局康养的主要企业类型之一，截至2023年底涉房企业床位拥有量仅9.63万张，占比15.3%，市场容量远低于行业预期。

涉房企业入局TOP10的企业仅1家（燕达集团1.5万张）。其中，超过1万张养老床位的企业有4家。

聚焦典型房企来看，市场容量进一步压缩。

据克而瑞康养不完全统计，截至2023年底入局康养的典型房企中，只有8家典型房企床位规模进入TOP50榜单，8家典型房企截至12月31日床位量只有7.5万张，占比仅11.9%。

其中，华润、远洋和保利养老床位超过1万张，万科、绿城、越秀等5家典型房企养老床位规模不足1万张。典型房企养老床位的市场占有率普遍偏低。

房企养老床位市占率较低，主要涉及两方面因素：

首先，房企存量物业项目较多，但运营服务较弱，同时并非所有项目都适合做康养，需要看项目配套、地段、以及项目特点等。

其次，更为重要的是，目前尚未形成长周期、低成本的资金闭环模式，房企进入养老领域是通过部分项目行业试水或项目试点，并没有像险资企业进行大规模拓展。

聚焦企业养老床位拓展上，企业拓展逐渐趋于多样化，这也是企业养老床位快速增长的重要原因。如泰康为主的拿地新建物业方式、九如城公建民营方式、远洋椿萱茂租赁物业改造方式，以及华润集团的多元混合拓展方式等等。

与此同时，企业布局康养项目类型或业态也逐步走向多样化、细分化。

从企业康养业务布局来看，主要涉及两种方式。

一类是聚焦单一区域市场进行深耕，比如床位规模第8位的佰仁健康主要聚焦长三角区域，而规模第9位的盛泉集团则聚焦山东区域，典型房企中银城康养则聚焦长三角区域。

另一部分企业在进行康养布局时则深耕多个特定区域市场。比如万科养老，聚焦北京区域、成都区域、华南区域、杭州区域和上海区域等，越秀康养则聚焦在大湾区和长三角。

从克而瑞康养发布的2023年中国城市康养发展潜力指数也可以看出，长三角区域康养活力全国领先。

具体来看，城市康养潜力TOP20城市共涉及8大区域，其中，长三角区域城市有7个，分别为上海、杭州、南京、苏州、无锡、宁波、南通，占TOP20城市比重达到35%。其次是粤港澳大湾区，包括广州、深圳、福州3个城市。

整体来看，企业康养布局与城市康养发展潜力契合度非常高。七普数据显示，除西藏外，我国30个省市全部迈入老龄化阶段，“新老人”正规模性加速到来，各城市在十四五规划战略导向下争相布局康养产业，在满足老年人多样化康养需求的同时，有望将康养产业打造成为未来城市新一轮的经济增长点。

人口老龄化的必然趋势为入局养老产业的企业提供了许多机会，未来市场容量仍有待进一步提升。作为“微利”+“长周期服务”行业，养老行业进入快速发展期并同步进入分化期，随之而来的是竞争加剧和行业洗牌。（来源：丁祖昱评楼市）