养老需要考虑很多事，当金钱支持最重要时，就该考虑资产来支撑，说服父母放弃传统观念，“租房也可以养老”。

李宇嘉

在《我没有时间悲伤也不想死亡》一书中，90岁的智慧老人莉西亚·菲尔茨说：愿每个老人有体面、不焦虑，像莉西亚一样坐在星之舟享受整个星空。养老如同一座山，压在所有人头上，对于高龄老人越来越多的中国来说更是如此。体面养老有三大条件：有足够的财富支配，居住在熟悉的环境，有直系亲属的照料。这其中，房子是能将这三者链接起来的关键。

讲一下我本人的案例。年届75岁左右的父母，告别常年的乡下劳作，搬来城里养老。已定居在南方的我前几年给他们买好了养老的房子，但二老始终无法适应商品房社区和电气化、智能化的生活模式，饮食起居存在一些障碍。好在姐姐和妹妹也在同一个城市里工作，方便照顾他们。但是，妹妹要上班，又要照顾小孩走读，照看父母的任务更多落到了刚退休的姐姐身上。

生活总有不如意。姐姐家住得远，她还要给姐夫及刚参加工作的外甥女做饭，跑来照顾父母着实辛苦。于是，想到一个解决办法，姐姐把她的房子卖掉，我把父母养老的房子卖给姐姐，然后在同一个小区给父母租一套房子。这几年，三四线城市房价跌了，但还在高位，而租金却很低廉。即便一次性付完10年的租金，手上还有一大笔钱。这样，父母可以体面养老了。

重要的是，这一联动还解决了N个问题，首先，就是姐姐和父母家隔的近了，正所谓“一碗汤”的距离；其次，姐姐家老旧的楼梯房置换为较新的电梯房，这样倒腾就把未来价值损耗更快的资产处理掉了；再次，姐姐腿脚不方便，上下楼挺费劲，这么操作也了却了她换电梯房的愿望；最后，父母还在这个小区，自己的子女就在附近，心理上也舒适一些。

房地产火热的那几年，老家很多人都以拥有两套或多套房为荣，两三代人的积蓄积淀在不动产上，甚至还有大量债务。但是，除少数旅居目的地外，大部分内地三四线城市租赁不活跃，空置率很高，除了“我有产”的心理满足之外，房子的实际效用很低。一线城市租售比在1%~2%，内地三四线城市则低于此，父母所在小区租售比不到0.5%，自住之外持有房产很不划算。

租金是由租客的实际收入决定的，而房价则是由过去狂热的买房热情、加杠杆所推高的。尽管三四线城市楼市开始回调，但由于交易低频、投资性抛盘少、自媒体不活跃，市场对价格认知有偏差，信息鸿沟导致实际售价并不低。但这几年就业形势不好，租金下跌比较明显，租房变得划算，100平米的商品房每月租金甚至低至几百元，卖掉商品房以租房养老是不错的选择。

这些年，有关住房支撑养老的传统和设想很多，比如“以房养老”（反向抵押）、卖房换取养老床位、子女给父母养老（房子留给子女）、居家自我养老（请保姆）等，实践中有很多障碍，很难兼顾到体面养老的三个条件。根本问题在于传统观念制约，比如房子要给子女、房子会增值、老人要居住在熟悉的环境中等。但是，地产形势彻底变了，观念也要变。

比如，前面讲的租房更划算，比如房价不再上涨，比如经济形势压力大，子女就业和收入难以维持，比如国家鼓励养老“第三支柱”（本质上是为养老提前储蓄）等。将这几个养老的新问题结合起来看，我们须以全新的视角对待住房在养老中的作用。特别是，在商品房价格还在高位的时候，从资产效用价值（而非有产的满足感）入手，最大化房产在养老中的实际作用。

也就是，养老需要考虑很多事，当金钱支持最重要时，就该考虑资产来支撑，说服父母放弃传统观念，“租房也可以养老”。过去，租期不稳定、房东卖房、不愿租给老人等制约了租房养老。未来，房子多如牛毛，可能卖不掉，出租也不易，长租估计会受到很多业主欢迎（总比空着强，有人帮你缴物业费、供暖费）。未来，养老投入会越来越大，也是一个家族的事情，就应该考虑如何盘活手上资源，最大化其对养老的支持，而非守着房子无法体面养老。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）