文：颜梃亮

引言

为了促进物业行业结合养老服务模式的更好发展，国家及地方政府出台多个政策以支持物业公司，叠加养老板块本身蕴含巨大的市场空间。本该畅通无堵的发展道路上，物业+养老的模式却没有起到“1+1>2”的效用，大部分的公司陷入了亏损的困境，让人不禁思考“物业+养老”模式是否为伪命题。亿翰物研将围绕这个主题进行以下的思考：

• 为什么“物业+养老”模式下大部分物企会亏损？

• 为什么出现多种“物业+养老”模式并存于行业？

• 为什么行业里没有可复制性的模式？

文章通过深度剖析物企在养老领域亏损的原因，总结出市场上的多种经营模式，阐述不同类型的物企应当怎么切入养老市场。

01 四个方面剖析

“物企+养老”为什么会亏损

随着“银发经济”的到来，物企纷纷布局养老市场，但从企业的经营业绩来看，养老服务并没有为物企打通新增长通道，大部分物企在养老服务领域陷入持续亏损的困境，仅有少部分的企业实现了盈利。探究亏损的原因主要围绕以下四个方面：

• 养老服务方面
  物业公司在养老领域提供的服务有限，无法解决老年人的大部分刚需问题。在社区里，物业公司通常为老年人提供咨询类服务，而不能进行专业的康养服务。例如在社区里为老年人提供免费测量血压、血糖等基础服务，以及为老年人科普康养的知识。但是当老人遇到突发情况如受伤生病时，物业公司对此束手无策，老人不得不选择去康养机构或者医院进行康复治疗。

造成这种情况的发生的原因，一方面是物业公司通常是不具备专业照护的资质。对于老人而言，物业公司提供的照护服务相比于医院缺少权威性；另一方面，物业公司很少具备专业的康养设施，这不仅需要物业公司投入巨大的成本引入康养设备，还需要培养专业知识人才以操作机械设备。物业公司的潜在老年客户也因此流向了专业的康养机构。

• 康养设施方面

此外，物业公司提供的养老服务通常是在地产公司开发的社区为基础上进行的，这会为物业公司开展养老服务带来一些限制和问题。例如地产开发商盖楼很少因养老服务而专门考虑选址问题，这会导致老人居住的社区并不适合康养生活；其次，地产公司很少会站在养老的角度考虑运营前置的问题，房间的配套设施不完全适合老年人的日常生活。因此，当物业公司团队着手于养老服务时，需要支付额外的成本为老年人改造房间以及添加防撞防摔的设施。

• 公司属性方面

  不同背景属性的公司做养老服务会产生不一样的效果，相同的经营模式下可能会呈现出不一样的业绩表现。例如国资背景的建发物业开展的养老服务不仅实现了营收的正增长，还不断扩张其经营规模，以占据更多的市场份额。相比而言，地方国资背景可以为物企带来资源上的优势，更好的开展业务；而有的民营物企则会因现金流量不足、回款周期长等原因造成亏损，不得不割弃养老服务。

• 消费需求方面
  
  物企需要克服的困难是如何激发老年人的养老需求问题，物企难盈利的原因源自于老年人的消费观念削弱了其消费需求。这一代的老年人很少有能接受付费养老服务的观念，大多数都保持着勤俭节约的消费习惯。再者，高昂的养老费用亦会抑制住老年人的养老消费需求，这也形成了中国的养老市场空间巨大，但养老机构多数不盈利的现象。

02  四大模式

验证物企的成功探索

虽然这几个方面影响着物企的盈利，但是巨大的市场空间和政策的支持还是为物企探索“物业+养老”模式提供了平台，帮助物企找到了解决亏损的经营模式。

01 “物业+养老”的发展机会

截止2022年底，我国65岁及以上老年人口达2.1亿，老年系数达到21.8%，老年人口保持持续增长的趋势，我国将于2035年进入重度老龄化社会。据工信部对外发布的数据显示，预计到2030年，我国养老产业市场规模将超过20万亿元，养老服务相关产业将成为一个需求旺盛且发展快速的朝阳产业。而养老产业的市场将以“9073”格局分布，我国90%以上的老年人将会以居家或依托社区养老，社区居家养老将具有广阔的市场空间。

图：近5年我国人口数量变化

数据来源：国家统计局

另外，物业行业与社区居家养老结合具有先天优势。现在的老年人在选择养老服务时通常会遇到两个选择，一个是去养老院或者养老社区享受养老服务，这意味着老人需要离开自己平常熟悉的生活圈；另一个则是选择社区居家养老服务，老人们可以待在熟悉的舒适圈里享受服务，而大部分老人不愿意选择离开自己的生活圈去养老社区。因此，物业作为社区服务的提供者，可以与社区生活的老人建立信任关系，准确地了解老人们的需求，在日常生活中为老人提供定制化的养老服务，这是养老院、康养机构等服务机构不具备的先天优势。

除此之外，为了促进物业行业结合养老服务模式的更好发展，国家及地方政府出台多个政策，为“物业+养老”的发展道路指明了方向。另外，随着物企与养老的结合逐渐落地，国家对物业服务企业给予税收优惠等支持措施，这也体现了国家鼓励物企涉足养老的决心。

图：“物业+养老”相关政策汇总

资料来源：亿翰物研整理

02 物企积极探索，力寻发展之路

为了响应国家号召，不少物企布局于养老服务市场。目前有保利物业、招商积余、建发物业等多家物企涉及养老服务领域，甚至有的物企引入国外的养老模式进入中国市场。

图：部分物企布局养老服务

资料来源：亿翰物研整理

从已布局的物企来看，亿翰物研将市场上“物业+养老”主要的经营模式总结为四类，并分别举例出标杆案例。首先是物企与街道居委合作，由街道打造养老社区，物业公司提供服务；其次是党建引领的老旧小区改造，物企在其中探索微利可持续的模式；另外是物企与专业的康养机构合作，提供专业化的康养服务；最后是物企自己打造专业的养老社区并提供养老服务。

1 街道居委与物企的深度合作

济南市历下区解放路综合养老服务中心是一家专门从事社区居家养老服务的社会组织，和山东惠和仁德康养公司合作为社区里的老人提供长者关怀、营养膳食、康复等服务。综合养老服务中心里集长者日间托管、短期托养、居家养老、医养结合、老年大学等功能于一体，致力于打造“15分钟养老生活圈”。综合养老服务中心另一特点是离社区生活圈近，方便子女们日常看望老人。

2 党建引领老旧小区改造，推广劲松模式

2020年，《“北京十四五规划建议”》提出，持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”，引入社会资本参与。作为劲松项目的改造参与方，北京愿景集团在全国率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，在党建引领下的老旧小区改造长效机制和共治平台上，愿景集团在老旧小区试点“物业+养老”模式，设立养老领事。愿景物业梳理养老服务清单，包括老年餐、理发、电器清洗、保洁、助浴等养老服务，只要老人们有需求，可随时联系养老领事，由其负责对接第三方机构，实现就近服务响应。

3 物企与专业康养机构的合作

有的物企通过与第三方专业康养机构合作入局养老领域。例如世茂服务于2021年宣布与长期照护专业养老品牌椿熙堂达成战略合作。在世茂服务的支持和赋能下，椿熙堂重点发展基于长护险政策的居家养老服务业务，在乌镇打造出了“智慧养老服务模式”，提供“线上+线下”一体化养老服务。具体来说，线上通过智能信息化平台和智能物联设备，为老年人提供应急救助服务和健康监测服务，线下在社区和居家为老年人提供生活照料、专业照护、健康管理、膳食餐饮、社区文化等专业养老服务。基于这样的合作模式，椿熙堂于2019年底实现了财务上的盈利，体现出此模式的可行性。

4 物企自营，打造社区居家养老一体化

最后，大部分物企选择的是通过独自运营的模式，打造社区养老一体化，以实现社区居家养老的布局。例如建发物业自营的弘爱溢佰康复中心于2022年顺利开业，为老年人提供膳食、卫生、协助日常生活、健康管理、社交娱乐活动等社区养老服务。另外，旗下的溢佰养老院入住率进一步由截至2021年末的约51.3%提升至截至2022年末的约77.7%。另外，建发物业还于2022年分别取得厦门海沧的养老服务机构、湖里街道濠头社区日间照料中心的经营权。除此之外，建发物业的经营模式在市场上取得了不错的表现，2022年年报披露其养老及健康增值服务营收为3723万元，同比增长66.7%。

03 多角度思考

物企发展模式

总的来说，物企在养老领域探索出了多种可行的发展模式，并在市场上取得了不错的反馈，这足以证明“物业+养老”不是一个伪命题。但基于多种养老模式并存且物业提供的养老服务有限这样的市场背景下，物企应当如何探索可持续性的“物业+养老”的发展模式。亿翰物研从公司性质、公司战略等多个角度进行以下思考：

首先，先将物企以国央企与民企两种性质分类。对于国资背景的物企，我们需要考虑是物企的出发点是为了帮助政府提供利民服务，还是为了扩大市场规模；对于民营物企，我们需要考虑的是物企是否背靠地产母公司还是第三方独立物企。部分物企可能通过养老市场赚取利润更好地回哺地产母公司，部分物企是为了扩大其品牌影响力，提升服务专业性。

01 以街道居委与物企的深度合作模式为例

对于投入规模小的物企来说，运用这个模式是比较合适的。首先对于物企自身的经营来说，这不仅节省了设施建设、宣发引流的费用，为可持续发展发展奠定了基础；与居委的合作可以帮助物企在当地打开知名度，获得区域性的优势。但这个模式的弊端是具有地域局限性，无法在市场化下进行大规模推广。

02 以党建引领的“劲松模式”为例

国央企背景的物企以及大规模的民营物企相对来说与这个模式更加匹配。党建引领的老旧小区改造为“劲松模式”的推广打造了平台，物企可以在其中实现微利可持续发展。国央企背景的物企可以通过这个模式帮助政府提供利民服务，大规模的民营物企可以随着“劲松模式”的推广，从而提升品牌的知名度。但是，“微利可持续”的发展意味这个模式可能不适合迫切获取利润的物企。

03 以物企与专业康养机构的合作模式为例

相对而言，大部分物企都可以尝试运用这个模式。从物企与第三方专业的康养机构合作来看，物企作为引入方，通过精确地描绘客户画像，了解老年人真实的养老需求，养老机构可以分层级为老年人提供养老服务。从经营的角度来看，这种模式不仅打破了物企提供有限养老服务的局限性，还转移了部分责任。然而，这并不代表这是一个具备可复制性的成功模式。首先物企公司背景、规模、发展战略的不同会导致不一样的发展结果；其次，不同地区的老年消费者具有不同的养老需求和养老标准。

04 以物企自营，打造社区居家养老一体化模式为例

作为运用比较多的模式，其普适性较强。但国央企背景的物企以及大规模的民营物企和地区性、中小规模的地方物企会有不同的发展道路。

例如有的物企在布局养老市场之时，引入日本、美国、瑞士等国家的高端化养老模式与服务理念，但多数以失败而告终。这背后的原因是从国外引进的建筑风格、设施设备、服务理念意味着高昂的服务价格，以全国的平均退休工资数据来看，大部分老年人无力支付高昂的养老费用。再者，老年人如果在养老服务中发生意外伤害，巨额的索赔对物企来说是不小的负担。对于资金雄厚的大规模物企来说，这两个原因是不会影响其在国内大城市的高端化养老布局，而地区性、小规模的物企却不得不黯然离场。

对于中小规模民营物企来说，虽然高端化养老对发展的道路形成了一定的阻碍，但是养老服务专业化可以是一个新的突破口。随着科技的不断创新，市场上出现了越来越多的智慧养老设备。例如一些智慧养老设备，可以监测老年人的呼吸频率，感应老年人是否摔倒，电脑远程分析老年人的动作帮助老年人康复训练。这些设备的引进可以帮助物企提升养老服务的专业性，在市场上积累口碑，从而打通新的增长通道。

结语

最后，物企应结合自身发展战略出发，在政策的支持下，汇集周边的资源以开展养老服务。但养老市场需求爆发仍然需要一个契机，即是老年人的消费观念转变。而消费观念的转变不仅需要市场行为的训练，还需要政策的推动，以刺激养老需求的增长。物企应当具有长期战略思维，拉长时间周期，静待新一代老年人消费观念的转变。

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