老龄化叠加少子化，城市家庭养老怎么办？8月16日，大家保险集团发布《2023年中国商业养老服务供需洞察白皮书》（以下简称《白皮书》），就存在的问题和市场机会、城市家庭养老服务规划给出建议。

《白皮书》指出，我国城市老人家庭呈现典型结构：双老携子独孙，靠子女养老难以维系。89%老年人倾向与子女"同城不同住"，44%希望子女经常探望。

尽管我国老年人口基数很大，但有效需求尚不足，养老服务供给不均衡、不充分，商业养老服务要在政府供给范围之外添砖加瓦、相向而行。

《白皮书》对商业化养老服务供需趋势做了分析。从需求侧看，养老服务需求多元且分层的特征已逐步显现，从基础养老服务需求到高阶情感需求均有未被满足的空白；从供给侧看，对老年人需求认知与挖掘还不够，有待建立覆盖不同支付能力、不同模式选择、不同服务需求的"银发市场"，充分激发市场需求释放和转化；从商业模式层面看，行业收入水平有望改善，新技术管理手段可降低运营成本，不同主体将找到盈利点，进而吸引更多资金进入养老行业。

《白皮书》指出，保险业基于自身转型发展需要和响应国家政策号召，近年来在养老领域持续发力，成为养老市场上一支重要力量。保险业投资偏好与养老业天然匹配，做养老具有资金优势、信用优势和产业链协同优势，可为养老业带来长期资金、稳定客源、质优价廉的可靠养老服务。

《白皮书》分析认为，保险公司对于养老社区的投资可分为重资产、轻资产和合作模式三种模式。其中：重资产模式下，保险公司购买土地并完成养老物业建设等获得物业所有权的模式。重资产模式通常需要开发建设，投入周期长，资金占用大，但相比其他模式对物业和服务的可控性强，在全国化布局时更易打造具有自身特色的统一标准，还可能享有土地增值收益。

轻资产模式下，保险公司不持有养老物业所有权，而是通过租赁获得物业使用权的模式。轻资产模式投资建设社区前期投入少、建设周期短，回本快，具有更强的灵活性，能够快速覆盖全国多个重点城市。但轻资产模式对养老物业的可控性弱于重资产模式，需要与业主方沟通协商，存在租赁合约临时终止的风险。

合作模式下，保险公司既不持有物业所有权也没有使用权，而是通过与外部养老机构签约获得服务能力的"无资产"模式。合作模式几乎没有前期投入，无需购买土地和投资建设养老物业，有的也不建设运营能力，而是通过合作签约来链接养老服务资源。因对养老物业没有控制力，对后续服务兑现提出了挑战，存在一定不确定性。

《白皮书》认为，保险公司根据自身战略规划，选择适合自己的方式进行探索。例如，大家保险以轻资产模式投入的城心医养项目，通过租赁轻资产物业把成本降下来，降低每位入住老人获取服务的成本，还可以实现拉动销售的效果。大家保险预测城心医养社区能达到20年内部收益率（IRR）3.5%左右，是中等收益标准的投资品种。