养老是有庞大市场但鲜有好产品的产业。

　　近日，阿里法拍二次挂牌海南陵水清水湾56套房产。两次竞拍共吸引了约7296次围观，且第二次挂牌已降价约4850万元出售，但仍无人竞价，最终又一次流拍。

　　这56套房产的权属人是海南亲和源老年俱乐部有限公司（以下简称海南亲和源），已出租给海南陵水亲和源老年俱乐部用作公寓经营（名称：海南亲和源度假公寓）。

　　《每日经济新闻》记者了解到，母公司亲和源集团有限公司（以下简称亲和源）是国内较早从事会员制养老社区投资与运营和向入住会员提供养老服务的企业，但多年来，亲和源在财务报表上一直处于亏损状态。本次56套房产拍卖系亲和源控股股东*ST宜康(1.490, -0.02, -1.32%)相关执行案件，海南亲和源度假公寓目前仍在运营中。

　　多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，过去几年，养老公寓等产业一度成为投资热点和房企布局风口，但是多为出售套现位置偏僻的住宅物业或者收取高额的一次性入住费用等，完全脱离了以运营位核心的养老产业基本轨道，因此很难持续。

　　拍卖公告显示，本次整体拍卖的是清水湾旅游度假区A09区一期洋房SB1一幢2座共56套房产，户型主要为3房1厅3卫、2房1厅2卫。规划用途为住宅，已被抵押、查封。

　　这56套房产均已出租给海南亲和源度假公寓，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日止，上述涉案房产带租约拍卖，法院不负责清场移交拍卖标的物。

　　同时，上述56套房产截至2021年10月31日欠公摊水电费共17.52万元（欠费时间段为：2014年1月-2016年5月以及2019年1月-2021年10月）。

　　中国工商银行(4.350, -0.02, -0.46%)融e购电商平台出具的网络询价报告显示，其对56套房产当中的SB1一幢2座1101号（房产）进行网络询价，其单位面积价格为28655元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者今年5月在走访清水湾区域时了解到，附近楼盘的挂牌均价在2万-3.6万元/平方米不等。

　　上述56套房产在今年7月时首次以2.43亿元起拍价出让，流拍后又在9月中旬降价4850万元，以1.94亿元再次挂牌，但最终又一次因无人出价而流拍。

　　公开信息显示，海南亲和源是亲和源旗下八大项目之一，项目共22层78套房源，主要房型为130平方米的2房2厅2卫、190平方米的3房2厅3卫。

　　9月21日，记者以租客身份致电海南亲和源了解到，56套房产的拍卖对公寓没有影响，现在是正常营业的，且还有租约未到期。公寓长短租都有，长租两房户型旺季均价约550元一晚，短租均价约1000元一晚。

　　亲和源官网的简介是一家专门为老年人提供快乐服务、健康服务以及终身照料服务，从事高端养老住区投资、开发、建设、运营及养老产业发展的社会企业。

　　亲和源旗舰店位于上海浦东康桥，已发展会员2000余名，近年来不断壮大，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现初步扩张，摸索养老连锁经营模式。公司创建于2005年3月，注册资金2亿元人民币。

　　2016年-2017年，上市公司*ST宜康陆续斥资共计约7亿元完成对亲和源100%股权收购。在2016年宜华健康收购亲和源时，亲和源创始人奚志勇承诺：2016年-2018年亏损分别不超过3000万元、2000万元、1000万元，2019年-2023年扣非后净利润分别不低于2000万元、4000万元、6000万元、8000万元、10000万元。

　　但从收购开始，亲和源在财务报表上一直处于亏损状态，未完成业绩承诺，这一状态也持续至今。*ST宜康2022年半年报显示，亲和源上半年营收为5032万元，净利润-3545万元，净资产为-3.01亿元。

　　9月21日，产业经济咨询机构景鉴智库创始人周鸣岐在微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，国内的养老产业大多数还是将地产作为获利核心，而不是养老，所以很难有真正意义上成功的项目。从实操层面来看，养老项目需要配备相应的康养护理设施和人员，但这部分又是非常大的投入，候鸟式旅居度假项目季节性太强，设施和服务闲置率高，很难有市场效益。

　　记者了解到，海南亲和源56套房产拍卖系亲和源控股股东*ST宜康相关执行案件。*ST宜康2022年半年报显示，因宜华健康于2018年11月将海南亲和源的56套房产用于向广东省融资再担保有限公司提供抵押反担保。目前，公司、海南亲和源等与广东省融资再担保有限公司涉及案号为（2020）粤01民初2109号的追偿权纠纷，且公司、海南亲和源已被列为被执行人。

　　在上述案件执行阶段，广东省广州市中级人民法院查封登记在海南亲和源其名下的56套房产，并裁定拍卖被执行人海南亲和源名下的56套房产，涉案金额约2.42亿元。

　　9月21日，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受记者微信采访时指出，国内养老公寓等产业发展多年，在很大程度上仅仅是开发商为了设法去化位置偏僻的住宅的营销噱头而已，事实上养老公寓要以自持、以运营为核心来长期经营，国内以高周转开发为主的养老公寓行业至今仍未找到明确、稳定的经营发展模式。

　　“不过养老类产业的真实需求依然存在且在日益发展和成熟，真正以运营为核心的养老产业投资热度并未降低，而是在逐步回归正规和理性。”

　　9月20日，在国家卫生健康委新闻发布会上，国家卫健委老龄司司长王海东介绍，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

　　周鸣岐也补充道，从市场端来看，其实国内养老需求是非常大的，但由于种种局限，市场反而没有好的产品，也缺少好的商业模式。同时，市场或政策还需要增加对养老产业进行相应规范、政策支持、补贴等等，因为这个产业本身具有一定社会公益性。