转让房产托付养老咋成了“老无所养”

法官提醒，老年人应谨慎处分财产，可在赠与协议中约定“履行赡养义务是赠与房产先决条件”

成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。部分老年人出于老有所养的目的，将自己名下的房产通过各种形式转让给子女或其他人。但是，如果子女获赠房屋后不履行赡养义务，或者子女去世后家庭结构发生变化，老年人应当如何维权？日前，北京市第三中级人民法院通报了“涉房产转让托付养老类”案件审理情况及典型案例，为保障老年人相关权益提供了有益指引。

在一起典型案例中，李某与两个儿子签订《家庭房屋分配协议》，内容为李某拆迁所得五套安置房屋全部归两个儿子所有，并由两个儿子赡养李某。此后李某诉至法院，以儿子均未尽赡养义务，且赠与房产未进行权利移转登记为由要求撤销该协议。

法院生效判决显示，该协议写明李某由两个儿子共同赡养，而根据庭审查明的情况，李某此前并未与两个儿子共同居住生活，李某亦坚决表示两个儿子从未进行赡养，今后亦不同意与二人共同生活。

“老人在作出赠与房产的行为后，如受赠子女不履行赡养义务，老人可根据房产所有权的转移情况行使任意撤销权或法定撤销权。”北京三中院民二庭副庭长杨夏指出，赠与人行使法定撤销权的期间为1年，是除斥期间，自知道或应当知道撤销事由之日起计算，不存在中止、中断和延长。

判决认为，考虑到李某已经九十岁，赡养问题与其将来的生活质量息息相关，应尊重老人的个人意愿，因此，该分配协议中关于赠与部分所涉及的赡养条件难以实现。最终，法院撤销了该《家庭房屋分配协议》。

“‘涉房产转让托付养老类’案件数量总体上升。”北京三中院副院长薛强介绍，相关案件涉及的案由较为分散，案件类型也多种多样，此外，案件当事人之间多为亲属关系，各方往往还在共同生活，希望能够达成调解协议的意愿较强。

为何此类案件数量逐年递增、层出不穷？“案件多发生在家庭内部，通常采用口头约定，未签订书面协议，一旦发生纠纷，当事人将面临举证难风险。”北京三中院民二庭庭长马立红认为，当家庭结构出现变化，如子女婚姻变化、独生子女去世、亲属之间产生矛盾等情况，老年人面临重新安排晚年赡养问题时易引发纠纷。

在另一案例中，老人将房屋赠与给儿子，儿子通过遗嘱的方式将房屋留给孙子，在儿子过世后，家庭结构发生变化，老人为保障自己有养老住房，遂提起诉讼。经查，两位老人已是古稀之年，名下无其他房产，诉至法院要求确认赠与房屋中属于其二人的份额，供其养老居住使用。经法院判决，确定涉案房屋中的一套由两位老人实际居住使用，但该房屋的权属依旧按照约定登记在孙子名下。

在以转让房产托付养老时，老年人及其家属如何防范潜在风险？“老年人应当谨慎处分自己的财产，可以考虑在赠与协议中约定，履行赡养义务是赠与房产的先决条件、保留居住权等内容，以防突发意外事件导致维权受阻。”北京三中院民二庭副庭长林存义提示，“当老年人的权益受到侵害时，被侵害人或其代理人有权要求有关部门处理，同时可及时向当地居委会、村委会、各级政府反映或咨询，必要时可以利用法律武器维权。”